Pulizie dei condomini: in cosa consistono e quali spazi comprendono

In ambito condominiale, la voce relativa alle pulizie riveste una grande importanza, visto che in gioco c’è sia il decoro dello stabile che la quieta convivenza tra condomini.

Le operazioni di pulizia rientrano nei servizi di manutenzione ordinaria, che comprende, ad esempio, la gestione degli ascensori e le riparazioni di piccola entità, e sono imprescindibili per mantenere il condominio in buone condizioni igieniche. Qui troverete un approfondimento sulle regole per la manutenzione degli ascensori.

In questo articolo vedremo cosa si intende per parti comuni, osservando anche i criteri di spesa che interessano i partecipanti al condominio.

Parti comuni e spese

Quando si parla di pulizie condominiali, le parti comuni generalmente interessate sono rappresentate dalle scale, i vani ascensore, il piano pilotis, i pianerottoli, il cortile e le autorimesse.

In realtà la questione è più complessa. Vediamo cosa dice il legislatore a riguardo per voce dell’art. 1135 del codice civile:

“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

  2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.

Appare quindi evidente che le parti comuni di un condominio possono variare in base alla natura dello stesso, e di conseguenza il servizio di pulizie dovrà tener conto delle diverse esigenze e conformazioni tipiche di qualsiasi condominio in oggetto.

Come funziona la ripartizione delle spese? Anche in questo caso è possibile trovare risposta nel codice civile, e più precisamente grazie all’art. 1123:

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Per quanto riguarda alcune specificità, come la pulizia delle scale, la ripartizione della spesa dovrà essere suddivisa “per metà in virtù della metà del valore dei singoli piani e per l’altra proporzionalmente all’altezza di ciascun piano dal suolo” (art. 1134 codice civile).

Maggioranze assembleari e normativa

Nei condomini, i contratti di appalto che riguardano i servizi di pulizia delle aree comuni devono essere discussi ed approvati in assemblea.

Vista la natura della prestazione, che rientra nelle mansioni di manutenzione ordinaria, la delibera in seconda convocazione “è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio” (art. 1136 codice civile).

L’impresa che ottiene l’incarico deve rispettare alcuni requisiti, come indicato dalla legge 25 gennaio 1994, n.82.

L’articolo 1, Iscrizione delle imprese di pulizia nel registro delle ditte o nell’albo provinciale delle imprese artigiane, così recita:

“1. Le imprese che svolgono attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione o di sanificazione, di seguito denominate “imprese di pulizia”, sono iscritte nel registro delle ditte di cui al testo unico approvato con regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011, e successive modificazioni, o nell’albo provinciale delle imprese artigiane di cui all’articolo 5 della legge 8 agosto

1985, n. 443, qualora presentino i requisiti previsti dalla presente legge. 

2. Con decreto del Ministro dell’industria, del commercio e dell’artigianato, emanato entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, sono definiti, agli effetti della presente legge:
3. a) le attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione e di sanificazione;
4. b) i requisiti di capacità economico-finanziaria, tecnica ed organizzativa delle imprese che svolgono le attività di cui alla lettera a), che devono essere certificati ai sensi della normativa in materia;
5. c) la misura del contributo per l’iscrizione nel registro delle ditte o nell’albo provinciale delle imprese artigiane di cui al comma 1, nonché le relative modalità di versamento;
6. d) le fasce nelle quali devono essere classificate, nel registro delle ditte o nell’albo provinciale delle imprese artigiane, le imprese di pulizia, tenuto conto del volume d’affari al netto dell’IVA, ai fini della partecipazione, secondo la normativa comunitaria, alle procedure di affidamento dei servizi di cui alla presente legge.
7. Le imprese di pulizia comunicano alla camera di commercio industria, artigianato e agricoltura o alla commissione provinciale per l’artigianato ogni variazione dei requisiti definiti ai sensi del comma 2, lettera b), nei termini stabiliti dal decreto del Ministro dell’industria, del commercio e dell’artigianato di cui al medesimo comma 2.”

A chi affidarsi

Abbiamo visto come il legislatore abbia posto dei vincoli per le imprese che si occupano di interventi di pulizia, disinfestazione e sanificazione ambientale, e per questo motivo la scelta dell’impresa di pulizie in condominio dovrà essere affidata ad una struttura certificata, in grado di soddisfare i precetti normativi.

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